Huurverlaging door Corona

HET ANTWOORD VAN DE HOGE RAAD

Op 26 augustus van dit jaar schreef mijn collega, mr. Van der Slikke, een blog over de ontwikkelingen in de rechtspraak over huur van bedrijfsruimte in tijden van Corona. Die rechtspraak ging over de vermindering van huur in verband met overheidsmaatregelen, genomen naar aanleiding van de coronapandemie.

Het blog werd afgesloten met de door rechtbank Limburg op 31 maart 2021 gestelde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

De volgende vragen werden toen gesteld:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Op 30 september jongstleden nam de advocaat-generaal van de Hoge Raad al een uitgebreide conclusie, waarin de A-G bovenstaande vragen besprak en beantwoordde. Op vrijdag 24 december 2021 kwam de Hoge Raad met het verlossende woord.

Niet beperkt tot horeca

De prejudiciële vragen zijn gesteld naar aanleiding van een geschil over de huur van horecapanden, waarvan buiten kijf staat dat die hard zijn getroffen door veel van de genomen overheidsmaatregelen. De Hoge Raad stelt echter voorop dat de beantwoording van de vragen niet alleen geldt voor horeca, maar voor elke huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek. Daarmee is de uitspraak van de Hoge Raad voor een brede categorie van (retail)bedrijven relevant.

Niet beperkt tot sluiting

De meest in het oog springende overheidsmaatregel die beperkingen opleverde voor horeca en winkelbedrijven is de gedwongen sluiting, de zogenaamde lockdown. Dat zijn op Curaçao twee beperkte periodes geweest, in 2020 en 2021. Buiten die periodes was er echter ook sprake van omzetdaling die grotendeels samenhing met overheidsmaatregelen. Denk aan inreisverboden en -beperkingen en de lange afwezigheid van cruiseschepen. De uitspraak van de Hoge Raad heeft ook betrekking op andere overheidsmaatregelen (zoals adviezen) in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Ook om die reden is de uitspraak dus van groot belang, juist voor een land als Curaçao, waar veel ondernemers voor hun omzet in grote mate afhankelijk zijn van het toerisme.

Geen gebrek…

In de rechtspraak tot heden zijn hoofdzakelijk twee juridische routes bewandeld om tot een vermindering van de huurprijs te komen, waarbij de coronamaatregelen ofwel een onvoorziene omstandigheid opleverden, ofwel een gebrek aan het gehuurde. De Hoge Raad oordeelt nu dat er geen sprake is van een gebrek, omdat de overheidsmaatregelen geen betrekking hebben op de verhuurde zaak. Daarmee is de prejudiciële vraag 1 ontkennend beantwoord. Vraag 2 doet niet meer ter zake.

…wel een onvoorziene omstandigheid

De derde vraag wordt door de Hoge Raad bevestigend beantwoord: de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie leveren in beginsel een onvoorziene omstandigheid op. De Hoge Raad oordeelt dat verminderde exploitatie door die coronamaatregelen een uitzonderlijke omstandigheid van algemene aard is, waarvan mag worden aangenomen dat deze omstandigheid niet is verdisconteerd in de huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020, het begin van de eerste gedwongen sluiting (op Curaçao was dat 30 maart 2020).

Het voorgaande geldt ook als in de huurovereenkomst een bepaling is opgenomen die huurprijsvermindering uitsluit bij gebreken of een bepaling die het risico van niet-afgifte van overheidsvergunningen, ontheffingen en toestemmingen bij de huurder neerlegt. Ook bij een huurprijs die gedeeltelijk afhankelijk is van de hoogte van de omzet, geldt de coronapandemie in beginsel als onvoorziene omstandigheid. Slechts indien in de huurovereenkomst uitdrukkelijk rekening gehouden is met overheidsmaatregelen in verband met een pandemie, zou geoordeeld kunnen worden dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Dat was tot voor kort zeer zeldzaam.

De onvoorziene omstandigheid van de coronamaatregelen komt niet voor rekening van de huurder. Dat betekent dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kan maken op volledige betaling van de huurprijs. De rechter kan de overeenkomst dan (tijdelijk) aanpassen door de huurprijs te verlagen.

Gedeelde smart

De volgende belangrijke vraag waarop de Hoge Raad antwoord geeft is op welke wijze die huurprijsvermindering moet worden berekend. De Hoge Raad geeft daarvoor een rekenmodel. Uitgangspunt is dat de coronamaatregelen noch in de risicosfeer van de huurder, noch in de risicosfeer van de verhuurder vallen. Het door de huurder geleden nadeel wordt daarom gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder.

Bij het bepalen van de huurprijsvermindering wordt aan de huurder toegekende noodsteun meegewogen. In Nederland gaat het om de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Op Curaçao was naast TVL sprake van nog twee vormen van noodsteun: Tijdelijke Bijstand Zelfstandige Ondernemers (TBZO), Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW). Nederland kent van beide een equivalent. De A-G bij de Hoge Raad nam in zijn advies het standpunt in dat de NOW en de TBZO (in Nederland Tozo) niet moeten worden meegewogen bij het berekenen van de huurprijsvermindering. Dat advies lijkt de Hoge Raad te volgen.

Het rekenmodel

Als er TVL is toegekend wordt allereerst bepaald welk percentage van de vaste lasten uit huur bestaat. De omzetdaling wordt bepaald door de omzet te vergelijken met een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie. Het percentage aan omzetdaling wordt toegepast op de huurprijs, na aftrek van het eerder berekende percentage van de TVL. Vervolgens wordt het resultaat door 2 gedeeld, waarmee de pijn wordt verdeeld over huurder en verhuurder.

Een voorbeeldberekening voor de maand januari 2021: X betaalde NAf 10.000 aan vaste lasten, waarvan NAf 2.000 huur, 20% van zijn vaste lasten bestonden dus uit huur. X ontving NAf 1.000 aan TVL. Zijn omzet over januari 2021 was NAf 20.000, terwijl hij in januari 2020 nog NAf 100.000 omzette. Een daling van 80%. Van de huur wordt nu allereerst 20% van de TVL afgetrokken: 2.000 – 200 = 1.800. Op dat bedrag wordt het percentage van de omzetdaling toegepast, dus: 80% van 1.800 = 1.440. De pijn wordt vervolgens verdeeld, zodat de huurprijsvermindering in die maand NAf 720 bedraagt.

Als geen TVL is uitgekeerd is de berekening een stuk eenvoudiger: het percentage van de omzetdaling wordt toegepast op de huurprijs en gedeeld door twee. In bovenstaand voorbeeld: 2.000 x 80% x 50% = NAf 800.

Wat nu?

Het oordeel van de Hoge Raad is duidelijk en geeft veel houvast voor de contracten die zijn gesloten voor 15 maart 2020. In veel gevallen kan (ook met terugwerkende kracht!) huurprijsvermindering worden gevorderd op grond van de onvoorziene omstandigheid van de coronamaatregelen. Gesteld kan worden dat het in Curaçao gaat om de contracten die voor 30 maart 2020 zijn gesloten, aangezien toen de eerste lockdown werd afgekondigd. Voor die contracten zal slechts in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken van de uitgangspunten van de Hoge Raad. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als in het contract uitdrukkelijk rekening is gehouden met de mogelijkheid van een pandemie, of als er sprake is van een bijzondere contractsvorm. Ook is denkbaar dat een bedrijf slechts gedeeltelijk afhankelijk is van publiek voor de omzet. In die gevallen is een advies op maat nodig en zal de rechter ook aan maatwerk doen. Vanzelfsprekend kunnen wij u daarin bijstaan.

Bij contracten die na 15 (of 30) maart 2020 zijn gesloten, moet per geval worden beoordeeld of sprake was van een onvoorziene omstandigheid. Indien u op dit moment een huurovereenkomst wil aangaan, is dat een uitgelezen kans om na te denken over het al dan niet uitsluiten van huurprijsvermindering op grond van coronamaatregelen. Wij voorzien u graag van bijstand en advies bij het herzien of opstellen van uw huurovereenkomsten.

Auteur: mr. David Doornbos

Datum 28 december 2021