Nu de Deltavariant steeds sneller oprukt en landen weer overgaan tot het treffen van strengere maatregelen, is het niet ondenkbaar dat ook op Curaçao nog strengere maatregelen zullen worden doorgevoerd. Hopelijk zal het niet weer komen tot een lockdown en een sluiting van (een deel) van het bedrijfsleven, maar ook een tweede keer had niemand na de eerste keer voorzien. Reden waarom het zinvol is en blijft om de laatste ontwikkelingen in de rechtspraak te volgen.
Voorlopige oordelen in kort geding
Toen in de eerste lockdown vele ondernemingen hun deuren op last van de overheid moesten sluiten rees de vraag of een huurkorting op zijn plaats was. In de vele kort gedinguitspraken die volgenden was een lijn te ontdekken waarin door rechters werd geoordeeld dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid en dat de ‘pijn’ tussen huurders en verhuurders 50/50 gedeeld moet worden. Niet alleen in Nederland (waarvan we de rechtspraak altijd nauwlettend in de gaten houden), maar ook op Curaçao zijn meerdere vonnissen in kort geding gewezen waarin zodanig door de rechter werd geoordeeld.
Zo oordeelde het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao in haar kort gedingvonnis van 8 juni 2020 (ECLI:NL:OGEAC:2020:156): “De covid 19-pandemie en de in verband daarmee door de overheid opgelegde maatregelen ter voorkoming van verspreiding van het coronavirus vormen geen voor partijen voorziene gebeurtenis. De vraag voor wiens rekening de gevolgen daarvan dienen te komen (de noodgedwongen sluiting door huurder van haar bedrijf en dientengevolge het wegvallen van haar omzet) laat zich niet eenvoudig beantwoorden. Enerzijds ontslaat de onvoorziene gebeurtenis de huurder niet van haar betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. … Anderzijds is goed denkbaar dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat in de zakelijke verhouding van partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de negatieve gevolgen van de coronasluiting niet enkel op huurder kunnen worden afgewenteld (art. 6:257 BW), nu gedurende de coronamaatregelen aan huurder geen of in beperkte mate huurgenot is verschaft (art. 7:207 juncto 7:204 lid 2 BW). Gelet daarop, alsmede bij een afweging van de wederzijdse belangen, zal voorlopig oordelend tot uitgangspunt worden genomen dat de huurkosten over de periode dat de snackbar op last van de overheid was gesloten (medio maart 2020 tot medio mei 2020; circa twee maanden), evenredig over beide partijen moeten worden verdeeld.”
Bodemuitspraken
Inmiddels zijn ook de eerste bodemuitspraken een feit en daarin zijn twee lijnen te onderscheiden, die van de onvoorziene omstandigheid en die van het gebrek aan het gehuurde. Er zijn mij nog geen bodemuitspraken van de Curaçaose rechter bekend die zien op huurovereenkomsten van bedrijfsruimte in relatie tot Corona.
Onvoorziene omstandigheden
De lijn van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden speelt een belangrijke rol in procedures waarin een huurder verzoekt om een huurprijsverlaging of huurkorting. Bij het aangaan van huurovereenkomsten is over het algemeen niet uitgegaan van een omstandigheid als de Corona-pandemie. Vervolgens wordt gekeken of de onvoorziene omstandigheid van een zodanige aard is dat het ongewijzigd instandhouden van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht en of een (tijdelijke) huurverlaging op zijn plaats is. Daarbij moet er worden gekeken naar de omstandigheden van het geval. Deze maatstaf wordt soms strenger en soms minder streng toegepast. Toch lijkt het uitgangspunt te zijn dat Corona een onvoorziene omstandigheid is.
Ook lijkt het ‘delen van de pijn’ nog altijd het uitgangspunt te zijn, maar daarbij moet wel worden gekeken naar de relevante omstandigheden. Zo is het bijvoorbeeld niet redelijk om de huurprijs met 50% te verlagen als de huurder aanspraak heeft kunnen maken op een toegemoetkoming in de vaste lasten (TVL). De rechtbank Amsterdam heeft een benadering ingezet die uitgaat van het percentage van omzetdaling van de huurder. De huurder zal moeten aantonen hoeveel de omzetdaling betreft en vervolgens wordt de huurverlaging berekend aan de hand van de volgende formule.
Huurprijs – (Percentage omzetdaling : 2) = verlaagde huurprijs
Als er een omzetdaling is van 75% dan wordt de huurprijs dus met 37,5% verlaagt.
Gebreken
Er zijn ook bodemuitspraken waarin de gebrekenregeling een rol speelt. De rechtbank in Amsterdam oordeelde op 8 maart 2021 dat het intussen vaste rechtspraak is dat de coronacrisis en de daardoor op last van de overheid verplichte sluiting van bedrijven een gebrek aan het gehuurde oplevert. De vraag is wat mij betreft wel of dit terecht is en er zijn ook uitspraken te vinden waarin juist wordt geoordeeld dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde misschien wel een gebrek oplevert, maar dat er geen aanspraak gemaakt kan worden op huurverlaging of vermindering op grond van artikel 7:207 BW (de Nederlandse bepaling is gelijk aan de Curaçaose) omdat de verhuurder het gebrek onmogelijk kan verhelpen.
Prejudiciële vragen
Omdat er verschillende uitgangpunten worden gehanteerd zijn er bij vonnis van 31 maart 2021 van de rechtbank Limburg prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.
De volgende vragen zijn gesteld:
- Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
- Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
- (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
- Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Uiteraard zal ik u op de hoogte houden in een later blog over de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad.
– Auteur: mr. Carla van der Slikke
– Datum: 26 augustus 2021